文旅项目该如何进行投融资规划？
文化旅游的基本特点
从投资的角度看文化旅游产业，应该有这么几个特点：
特点一：
投资规模较大、资金要求高。无论是项目整体开发还是酒店建设，还是配套的商业、餐饮服务、功能片区，产业资源等，尤其是基础硬件建设的投资是比较大的。从酒店类项目来分析，酒店的投资很少能够在传统经营上，尤其是高星级的酒店很少一部分是在经营上能够盈利的，基本上是通过运营和加上资产的运作，在资产增值上来实现盈利，而不是依靠传统的经营来盈利。
特点二：
投资周期长、回收期慢、回收期长。如此一来，靠经营收入，靠门票、衍生品或者配套服务等收益来实现投资的回流是细水长流，回收期非常漫长。
文化旅游产业还有一个很重要的特点，就是除了基础硬件投资比较大之外，无形资产和软件的投资比例也会占大头。这就意味着如果行业的形势发生变化，或者经营把控能力做不好，投资与资产沉没的风险就比较大了。
投融资规划的约束条件
做好项目投融资规划有哪几项约束条件？
第一项就是项目所处的阶段，即当你准备对项目投资时，要搞清楚项目所处在筹备期、建设期还是已进入到正常的运营期？如果是在筹备期和建设期的，可能就没有经营型现金流，可能需要依靠股权融资，而且在项目筹备期必须先把项目资本金落实到位，这样才可获得股权融资。当项目进入运营期，拥有了比较充沛和稳定的现金流以后，一般都会更倾向于不稀释股权的债权融资。
当然，资本金也是可以进行融资的，但更多的可能是股权融资，最多也是明股实债或者进行优先级的股权融资。如果你有足够的资本金，不需要进行股本金融资那是最好，就会比较从容。项目进入到运营期以后就会有比较稳定的现金流，从成本的角度来讲，这个时候一般都倾向于做债权融资，不倾向于做股权融资，因为股权融资会稀释股权，会摊薄原始股东的收益和权益。
第二项就是项目的收入规模和收盈利模式。一方面，项目的收入规模决定于融资的规模，收入规模和融资规模是正相关的，与项目的盈利能力也是高度相关的。如果一个项目可以预期的现金流不是那么充沛，盈利模式又比较差，很难说可以实现比较大规模的融资。第二方面就是盈利模式，因为项目的盈利模式决定了收入来源和收入的增长速度与空间。项目盈利的成长速度与空间对于项目融资是非常重要的，也关系到收入仅仅是来自于本项目内还是说这个项目模式有可复制性。专业性的投资机构第一考虑项目收入的可预期性和稳定性，第二则更多地会考虑项目收入的增长空间。因为通过收入增长能够摊薄投资成本，实际上是提高投资收益，降低了投资风险。
